广州市安源物业管理有限公司诉林健禧物业服务合同纠纷案

——事实上的物业服务合同关系成立条件

编写人　广州市天河区人民法院  喻珺

 

关键词  事实上的物业服务合同关系 权利义务对等原则

裁判要点

    物业服务合同终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域，阻止事实上的物业服务合同关系成立，社区居委会无权认定物业服务企业继续提供物业服务是否合法。在物业服务区域的所有权人非实际使用人时，所有人应当向物业服务企业披露实际使用人及其物管费由实际使用人支付的约定，否则根据合同相对性原则，所有人应当承担物管费。

相关法条

    《中华人民共和国民法通则》第四条，《物业管理条例》第六条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。

案例索引

一审：广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第214号（2014年6月25日）；

二审：广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第3067号（2014年9月18日）。

基本案情

原告：广州市安源物业管理有限公司

被告：林健禧

天河区人民法院经审理查明：2008年3月26日，原告与被告所在的广州市天河区金润（广建）大厦的业主委员会（下称金润业委会）签订了《物业管理委托合同》，该业主委员会委托原告向其大厦的业主提供包干制物业管理服务，委托管理期限为三年，自2008年4月1日起至2011年3月30日止，第二十三条还约定，车位使用费由原告按下列标准向车位使用人收取：1、车库：车位产权属单位或个人的，以每个车位每月收取100元管理费，2、车位月租的，按物价局定价标准收取，3、临时停放的，按物价局定价标准收。

合同签订后，原告进驻金润（广建）大厦实施物业管理，委托期限届满后，原告并未撤出对该大厦的物业管理。为此，金润业委会于2012年11月29日向原告发出《关于终止委托服务并办理移交的通知》，主要内容为：《物业管理委托合同》合同期限届满后，原告未得到金润（广建）大厦业主双过半同意续聘，金润业委会已与其他物业公司签订顾问服务协议，并决定自原告收到通知之日起，终止与原告事实上的物业管理委托关系，请原告于接到本通知之日起十五日内退出金润（广建）大厦物业管理区域，擅自占用的小区公共物业归还全体业主。原告确认其于2012年12月4日接到上述通知，但原告至今未撤离金润（广建）大厦小区。

2012年12月28日，广州市天河区石牌街金田社区居委会向金润（广建）大厦小区全体业主发出《告示》，主要内容为：《物业管理委托合同》委托期限届满后，双方未续签合同，原告自愿按照原合同约定继续提供服务，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定，在业主大会作出决定前，原告按照原合同约定继续提供服务符合上述规定。

2009年3月2日，李忠（甲方，下同）作为共同代理人与广州市安源物业管理有限公司金润大厦物业管理处（乙方，下同）就包括广州市天河区龙口西路359号B266车位（下称案涉车位）的113个车位签订《车位租赁合同》，约定：甲方将上述113个车位出租给乙方经营使用，租赁期限自2009年2月1日至2011年3月31日，承租车位金额每月三万元，乙方必须依法依规有效管理停车场。被告为案涉车位所有人。

《车位租赁合同》签订后，原告对案涉113个车位实际进行经营管理，并向实际使用人收取租金及车位管理费。2011年12月28日，原告将案涉113个车位移交给案外人何敏经营管理。何敏受案涉113车位所有人委托无偿管理车位，出租收益由何敏扣除日常的车位维护管理等支出费用后交给车位所有人。2012年1月4日，原告正式将案涉113个车位交付于给案外人何敏，但仍控制案涉停车库出入的自动刷卡升降杆、停车场负一层出入扣的岗亭（内设有案涉车库的监控设施设备的监控主机，非原、被告双方设立），至2013年1月1日，原告全部移交给案外人何敏。

被告表示关于其所称的原告对被告负有的债务，目前尚未有生效的法律文书或被告予以确认。原告称无人向其支付过案涉车位2012年3月1日至2012年3月31日、2013年1月1日至2013年11月30日期间的物管费。原告表示其清楚2012年3月份案涉车位的实际使用人是办理月保的业主，但其不清楚被告与月保的业主就车位管理费由谁负担的约定情况。被告称其与月保的业主未就车位管理费由谁负担进行过约定。

二审中，安源公司向法院提交三份证据：证据1为发票号码08165745的发票原件，证据2为发票号码00364446的发票复印件，证据3为发票号码09171747的发票复印件，欲证明安源公司一直向小区地下车位业主收取车位管理费。对于上述证据，林健禧认为证据1无法确认，车位使用单位是否向安源公司支付费用，与本案没有必然的联系，安源公司可以自己制作该证据；证据2、证据3无原件，而且开票日期是2014年4月份，不应当属新证据，没有原件，不予确认其真实性。另，安源公司还提交了《车位负一、二层、陆地的平面图》共3张，证明地下车位的出入口是在小区范围内。而林健禧则提交一组照片证明车位的出入口与小区分离，不需要经过小区，但安源公司则认为入口处还要经过保安的岗亭。

二审法院广州市中级人民法院另查明，原审法院就吴大义起诉广州市天河区金润（广建）大厦业主委员会业主撤销权纠纷一案作出（2013）穗天法民一初字第1761号民事判决：撤销广州市天河区金润（广建）大厦业主委员会代表广州市天河区金润（广建）大厦业主进行招标的决定。判后，广州市天河区金润（广建）大厦业主委员会不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第229号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判结果

广州市天河区人民法院于2014年6月25日作出（2014）穗天法民四初字第214号民事判决：一、被告林健禧于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市安源物业管理有限公司支付广州市天河区龙口西路359号B266车位2012年3月1日至2012年3月31日期间物业管理费100元；二、被告林健禧于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市安源物业管理有限公司支付上述物业管理费的滞纳金（以100元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2012年4月8起计至实际付清之日止，以不超过本金100元为限）；三、驳回原告广州市安源物业管理有限公司的其他诉讼请求。

一审宣判后，原告和被告均不服，向广州市中级人民法院提起上诉。

广州市中级人民法院于2014年9月18日作出（2014）穗中法民五终字第3067号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案的争议焦点是：一、在2012年3月1日至2012年3月31日、2013年1月1日至2013年11月30日期间，安源公司、林健禧双方是否存在事实上的物业服务合同关系；二、本案应适用《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定还是最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定；三、本案中案涉车位的物业服务费应当由林健禧还是车位使用人交纳；四、本案中林健禧对于安源公司是否享有先履行抗辩权。

首先，关于本案中案涉车位的物业服务费的支付主体与支付标准问题。首先，从《物业管理委托合同》第二十三条“车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取，1、车库：车位产权属单位或个人的，以每个车位每月收取100元管理费，2、车位月租的，按物价局定价标准收取，3、临时停放的，按物价局定价标准收取”的内容以及安源公司庭审陈述来看，在车位使用人与车位业主同一时，车位业主作为车位使用人需向安源公司支付每月100元的物业管理费，在车位实际使用人与车位业主未协商一致时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，在林健禧未向安源公司披露车位实际使用人及其与车位实际使用人约定由车位实际使用人支付车位管理费的情况下，安源公司主张林健禧为案涉车位物业管理费的支付主体合理有据，本院予以支持；林健禧主张其非车位使用人而不予承担管理费缺乏理据，本院不予支持。

其次，关于车位管理费的支付标准。一方面，《物业管理委托合同》已约定了车位管理费的标准为每月每车位100元。另一方面，从本案查明的事实来看，安源公司并非不同意为地下车场提供物业服务，且林健禧等业主在双方发生争议后虽然控制了车场出入口控制杆，但小区停车场作为涉案小区的配套，即使其出入口与小区相对独立，但公共电梯、消防、供电、给排水系统的维护、维修也是融入小区的整个物业管理中，并不能绝然区分，因此，双方对车位的交接以及对车库自动升降杠及岗亭控制，并不影响双方物业服务合同关系。在本案中双方均未提供充分的证据证明车库自动升降杆和负一层停车岗岗亭的交接状况，原审法院依日常生活经验，原审法院认为“安源公司未能管理上述自动升降杆和负一层的停车岗岗亭的责任不在安源公司一方，从公平合理角度出发，案涉车位的管理费参照每月100元的标准计付为宜”并无不妥，本院亦予以维持。

再次，关于安源公司于2012年12月4日收到广州市金润（广建）大厦小区业主委员会要求其撤场的通知后，安源公司能否以存在事实上的物业服务关系为由主张物业服务费的问题。（2013）穗天法民一初字第1761号民事判决撤销了广州市天河区金润（广建）大厦业主委员会代表广州市天河区金润（广建）大厦业主进行招标的决定，但该判决并未否定广州市金润（广建）大厦小区业主委员会行使业主委员会的职权，而且安源公司现亦无依据否定广州市金润（广建）大厦小区业主委员会要求其撤场的通知没有法律效力，故安源公司主张该撤场通知无效故原审法院适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定不当亦缺乏理据，本院亦不予支持；原审法院认定“安源公司本应当依照上述撤场通知于收到通知之日起15日内即2012年12月18日前将金润（广建）大厦小区移交给小区业主自行管理，但安源公司至今未予移交，在安源公司未有证据证明其有合法理由不予移交的情况下，而以其与林健禧在2012年12月18日之后存在事实上的物业服务合同关系为由向原审法院起诉要求林健禧支付2013年1月1日至2013年11月30日期间案涉车位的物管费，符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，原审法院对安源公司该项诉请依法不予支持”亦无不妥，本院亦予以维持。

最后，关于林健禧是否享有先履行抗辩权的问题。在林健禧与安源公司物业服务合同关系中，林健禧并没有证据证明安源公司有先履行的义务，其主张物业服务合同关系之外的对安源公司的债权并不能作为其在本案中主张先履行抗辩的基础，原审对林健禧该项主张不予采信，合法有据，本院予以维持。在林健禧负有向安源公司支付2012年3月1日至3月31日期间的物业管理费义务情况下，林健禧未履行该义务，安源公司主张林健禧支付管理费滞纳金，合法有据。鉴于安源公司主张的滞纳金标准缺乏合同依据，原审依日常生活经验法则予以调整和认定并无不妥，本院予以维持。

综上所述，安源公司、林健禧上诉理由均不成立，本院不予支持；审查原审查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。

案例注解

本案的主要焦点问题是原、被告双方是否存在事实上的物业服务合同关系，因此，需要讨论事实上的物业服务合同的成立条件。

一、事实上的合同概述及其成立条件

（一）事实上的合同概述

事实上的合同是指因事实行为而形成的合同关系，区别于传统以要约与承诺相结合并以书面或口头等方式订立的合同。事实上的合同产生的主要原因表现为三种典型类型：基于社会接触的原因，如缔约过失关系；基于社会团体关系的原因，如事实上的合伙关系和事实上的劳动关系；基于给付义务的原因，该类事实上的合同关系主要发生在日常生活中的公共产品供应领域。

（二）事实上的合同成立条件

《合同法》对事实上的合同成立条件的具体规定，主要见于第三十六条，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

因此，事实上的合同关系成立条件可归纳为：（1）一方当事人履行了主要义务；（2）对方予以接受；（3）双方并未签订书面合同。主要义务的认定是成立事实合同关系的决定性因素，一般而言，法院可根据双方交易行为的主要标的来确定主要义务，附随义务的履行不能形成事实合同关系。

二、事实上的物业服务合同关系概述及其成立条件

（一）事实上的物业服务合同关系概述

事实上的物业服务合同关系是基于给付义务而产生事实上合同，属于事实上合同的第三种典型类型。在司法实践中，事实上的物业服务合同关系又包含两种典型类型：一种是前期的物业服务合同关系，由建设单位按照法律规定的条件与前期物业服务企业签订的，约定由前期物业服务企业进行管理的情形；另一种是原物业服务合同期满，物业服务企业继续提供物业服务的情形。

（二）事实上的物业服务合同关系的成立条件

事实上的物业服务合同关系属于事实上的合同关系的一种，根据事实合同理论和相关法律法规规定，事实上的物业服务合同关系成立应当具备如下条件：

1、双方没有签订书面的物业服务合同

在上述两种典型的事实上的物业服务合同关系中，前者商品房开发商没有获得业主的授权，无权代理业主签订书面的物业服务合同，后者合同期满后，原合同关系终止，故这两种情况下，物业服务关系的实际当事人，即物业服务企业与业主之间都没有签订有效的书面物业服务合同，但是事实上物业服务企业提供了物业服务，根据权利义务对等原则，接受服务的一方应当给付相应对价。

本案属于上述第二种情形，根据金润业委会和原告签订的物业服务合同，物业服务合同期限于2011年3月30日届满，之后双方未续签书面的物业服务合同。

2、物业服务企业提供了基本的物业服务

根据事实合同理论，物业服务企业提供了主要的物业管理服务，才能成立事实上的物业服务合同关系，但在司法实践中，应当如何认定物业服务企业履行了主要义务则是难题。

《广东省物业管理条例》第五十条第四款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主委员会作出续聘或者续聘决定为止。因此，物业服务企业按照原合同的规定继续提供物业服务，才成立事实上的物业服务合同关系。

本案中，虽然原告已于2012年1月4日（原物业服务合同期满后）将包括案涉车位在内的113个车位实际移交给案外人何敏，但结合日常生活经验，案涉停车库作为金润（广建）大厦小区的有机组成部分，对于该区域的物业管理诸如公共电梯、消防系统、供电设施设备等的维护、维修均是融入到对金润（广建）大厦小区的整体物业管理中的，且被告没有证据证明原告是自愿退出地下停车场且拒不提供物业服务，故可认定原告对案涉车库履行了主要义务，提供了基本的物业服务，双方就案涉车库存在事实上的物业服务合同关系。

3、业主委员会或业主大会默示接受该物业服务

根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条（内容：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持）以及《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定（内容见前文），业主委员会或业主大会未要求物业服务企业退出原物业服务区域，或未作出选聘其他物业服务企业或续聘决定的情形，均可认定业主委员会或业主大会以默示的方式接受了物业服务企业提供的物业服务。

本案中，原告于2012年12月4日收到金润业委会发出的《关于终止委托服务并办理移交的通知》，主要内容为金润业委会已聘请其他物业服务企业并签订顾问服务协议，从原告收到本通知之日起业委会终止与原告事实上的物业服务合同关系，请原告在收到本通知之日起十五个工作日内退出金润（广建）大厦物业管理区域，故法院认定此时双方事实上的物业服务合同关系终止。

综上所述，在2011年3月31日（原合同期满的次日）至2012年12月3日期间，根据权利义务对等原则，金润业委会与原告存在事实上的物业服务合同关系，被告作为金润（广建）大厦的业主应当支付2012年3月1日至2012年3月31日期间的物管费；2012年12月4日，原告收到业委会发出请求原告退出金润（广建）小区及选聘了其他物管公司决定的通知之后，双方事实上的物业服务合同关系终止，原告无权再要求被告支付此后的物管费。

 

第一审法院合议庭成员：秦  雯、傅红亚、康国安

第二审法院合议庭成员：岳为群、柳玮玮、郑怀勇