首页
微博
微信——开发商、物业公司和电梯公司在电梯维保中的责任认定
编写人：何彤文、夏江丽
【关键词】物业服务合同电梯维保 责任认定
【裁判要点】
1、当电梯在安装工程经监督检验合格并竣工验收后，维保义务由物业服务公司履行，业主有权直接根据前期物业服务合同要求物业公司履行电梯维保义务。根据合同相对性原则，业主不能向与其无合同关系的电梯维保公司提出合同上的电梯维保请求。
2、物业服务公司采取外包电梯维保方式属于其独立行使权利义务范畴，其与外包电梯维保单位之间的合同纠纷不得影响第三方即业主的利益。
3、在没有相反证据足以推翻检验结论的情况下，涉案电梯只要经过相关检验机构检验合格，即应视为其已符合国家安全标准。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
【案件索引】
一审：(2015)穗南法民三初字第780号民事判决书（
【基本案情】
原告张粉英诉称:其于2012年购买了被告合富投资公司开发的南沙创鸿嘉园（自编4栋-2）3003房，于2014年8月份通过验收。该楼盘共有16台电梯，电梯的供货商、安装者是被告通力电梯公司，维保公司是被告通力电梯广州分公司，管理者和使用者是被告和丰物业广州分公司。电梯在投入使用后，因被告和丰物业广州分公司长期使用不善和管理不到位，导致电梯重要部件泡水。原告认为，被告和丰物业广州分公司系物业服务合同约定对电梯负有妥善使用和管理的单位，使用不善则负有合同责任；被告和丰物业公司作为被告和丰物业广州分公司的总公司，应对此承担共同责任；被告合富投资公司作为涉案楼盘的开发商，应对其预售楼盘电梯的质量负有保修义务。被告通力电梯广州分公司作为涉案电梯的维保单位，负有合同约定的维保义务。被告通力电梯公司作为供货和安装单位，对涉案电梯进行免费修复，既是合同约定的义务，同时也是法定的义务。至于各被告之间所存在的经济合同纠纷，不应成为各自免除质量保修义务的借口。因此，请求法院判令：1.五被告立即共同对原告所居住的南沙创鸿嘉园自编4栋-2的两台电梯（以下简称涉案电梯）进行维保至符合国家安全标准为止；2.从被告通力电梯公司诉被告合富投资公司合同纠纷案的合同款项中优先扣留工程保质金作为电梯维保费用。3.本案诉讼费由五被告共同承担。
被告和丰物业公司、和丰物业广州分公司共同辩称：和丰物业广州分公司作为涉案小区的物业管理单位，在业主缴交物业管理费不足30%及被告通力电梯广州分公司在维保期内拒绝履行维保义务的情况下，依然另行出资委托新的维保单位对涉案电梯进行维修和保养，使电梯通过年审并恢复正常运作，已经尽到了自己的义务。另外，和丰物业公司并非涉案小区的物业管理单位，不应在本案中承担责任。
被告合富投资公司辩称：本案是物业服务合同纠纷，其与原告之间并不存在物业服务关系，故不应对涉案电梯承担维保责任。
被告通力电梯公司、通力电梯广州分公司共同辩称：1、基于合同相对性原则，本案原告没有向我方主张诉讼的权利。2、我方暂不履行维保义务，乃因被告合富投资公司一直未向我方结清涉案电梯相关款项，我方现行使先履行抗辩权并无过错。3.我方所交付的涉案电梯不存在质量问题，其产生故障的原因是人为管理不善，根据合同约定此种情况不属于免费维保范围。
法院经审理查明：
另查明，合富投资公司与通力电梯公司分别签订了《南沙一品项目电梯供货合同》和《南沙一品项目电梯安装工程合同》，约定由通力电梯公司负责上述16台电梯的供货和安装工程。2013年7月，涉案电梯完成安装监督检验，于同年8月办理了使用登记证并投入使用。由于合富投资公司一直拖欠上述合同款项未付，通力电梯公司已诉至法院，要求合富投资公司付清全部欠款。涉案电梯在投入使用后，因多次泡水和施工碰撞，导致出现不同程度的损坏。和丰物业广州分公司就此去函催促通力电梯广州分公司尽快对涉案电梯进行报价维修，并按合同约定履行其维保责任，但通力电梯广州分公司明确表示，其在合富公司未付清欠款前，有权暂停与项目相关的修理服务。在此情形下，和丰物业广州分公司于
【裁判结果】
广州市南沙区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决:驳回原告张粉英的诉讼请求。宣判后，原被告均未提起上诉，本案判决现已发生法律效力。
【裁判理由】
广州市南沙区人民法院经审理认为：本案的争议焦点归结为：一、本案的承责主体问题。二、原告的诉求应否得到支持的问题。
关于争议焦点一的问题。和丰物业广州分公司作为涉案小区的物业服务单位，其与张粉英已形成物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》的约定，涉案电梯的运行和日常维护管理由和丰物业广州分公司负责。因此,涉案电梯在交付使用后,应由和丰物业广州分公司承担相应的安全管理责任,并先行支付由此产生的费用，其不足支付部分，由其总公司和丰物业公司补充清偿。涉案电梯在安装工程经监督检验合格并竣工验收后，已由合富投资公司移交和丰物业广州分公司负责管理，合富投资公司并非涉案电梯的使用管理人，张粉英要求合富投资公司与物业服务单位共同承担责任，缺乏依据，本院不予支持。张粉英在本案中系基于物业服务合同关系而主张权利，而该合同的关系双方是其与和丰物业广州分公司，通力电梯广州分公司、通力电梯公司并不是物业服务合同的当事人。至于通力电梯广州分公司与和丰物业广州分公司之间的合同关系及通力电梯公司与合富投资公司之间的债务纠纷则与本案无关。根据合同相对性原则，张粉英不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，故其要求通力电梯广州分公司、通力电梯公司承担涉案电梯维保责任的请求，本院不予支持。
关于争议焦点二的问题。和丰物业广州分公司在通力电梯广州分公司拒绝履行维保责任的情况下，另行委托新的电梯维修保养单位对涉案电梯进行维修，并通过了特种设备检验机构的定期检验，已履行了其相应的合同义务。《中华人民共和国特种设备安全法》第四十条第二款规定：“特种设备检验机构接到定期检验要求后，应当按照安全技术规范的要求及时进行安全性能检验。特种设备使用单位应当将定期检验标志置于该特种设备的显著位置。”第五十二条第一款规定：“特种设备检验、检测工作应当遵守法律、行政法规的规定，并按照安全技术规范的要求进行。”据此，在张粉英没有相反证据足以推翻检验结论的情况下，涉案电梯只要经过相关检验机构检验合格，即应视为其已符合国家安全标准。至此，张粉英要求各被告共同对涉案电梯进行维保至符合国家安全标准为止的诉讼请求已经得到实现，其仍坚持该项诉讼请求无理，本院不予支持。至于张粉英要求从通力电梯公司诉合富投资公司合同纠纷案的合同款项中优先扣留工程保质金作为电梯维保费用的诉讼请求，则缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
【案例注解】
电梯维保作为物业服务的一项重要内容，关系业主的切身利益。本案主要涉及电梯物业服务使用人小区业主张粉英，小区建设开发商合富投资公司，物业服务提供人和丰物业广州分公司和电梯维保者通力电梯公司及其分公司之间的法律关系。
一、业主非《前期物业服务合同》当事人，则业主在《前期物业服务合同》中处于何种法律地位？业主是否可以直接向物业公司主张物业服务合同权利？开发商是否需要承担共同责任？
现代物业服务是建立在建筑物区分所有权基础之上的，前期物业服务合同作为物业服务合同的一种，与普通物业服务合同存在较大的区别。前期物业服务合同是为了解决过渡时期小区物业的管理和服务问题，其合同一方主体固定为建设单位。本案中，与和丰物业广州分公司签订前期物业服务合同的主体为建设单位合富投资公司，根据合同的相对性原理，原告张粉英与和丰物业公司之间并没有签订物业服务合同，那么业主向物业公司主张违约责任的法律依据值得探究。关于这个问题，存在以下几种不同的看法：
（1）委托代理说
委托代理说认为，在物业建成和出售前，其产权归属建设单位，在这种情况下，要由建设单位首次选聘物业服务企业，并作为委托方与其签订前期物业服务合同。依据该种观点，业主通过委托授权的方式，委托建设单位代为选聘物业服务企业，根据我国目前关于代理的法律规定，其法律后果应当由业主承担。根据《民法通则》中关于委托代理的规定，业主如果委托建设单位作为自己的代理人，委托其办理选聘物业服务企业的事项，二者之间要存在口头的或者书面的委托授权。委托代理说中认为建设单位是通过与业主签订商品房买卖合同或者制定业主公约得到委托授权的。
笔者认为，此种观点值得商榷，根据我国《民法通则》规定，代理人应以被代理人的名义实施代理事项，而建设单位在签订前期物业服务合同时始终是以自己的名义，且通常是在将商品房出卖以前就与前期物业服务企业签订物业服务合同的情况，此时还没有业主的存在，故委托授权的说法不成立。
（2）继受成员说
该说认为，建筑物区分所有权人即业主选聘、解聘物业服务企业或者其他物业管理的权利、分担管理费用及接受管理的义务，正是业主共同管理权即成员权的体现。也就是说，建设单位作为小区物业最初的所有权人，它以自己所有权人的身份当然是有权利选聘前期物业服务企业，对自己的物业进行管理。随着小区内房屋的销售，建设单位对整个小区物业的所有权，通过商品房买卖合同以及办理商品房房屋所有权证的形式由建设单位移转给若干业主。业主取得的建筑物区分所有权，不仅仅包括专有部分所有权，同样还包括共有权以及成员权。由于选聘物业服务企业包含在成员权之中，因此业主取得商品房所有权的同时，前期物业服务合同对业主也同时发生了法律效力。
对于此种观点，笔者认为建筑物区分所有权中的成员权是指建筑物区分所有权人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的作为建筑物的一个团体组织的成员所享有的权利与义务的承担。通过成员权的定义可以分析出，成员权首先要以建筑物区分所有权为基础，且成员权要以建筑物区分所有权人的团体组织为依托。然而，建设单位签订前期物业服务合同时正常情况下还不存在建筑物区分所有权人，也就没有业主大会或业主委员会出现的可能性。同时，如果建筑物区分所有权人已经组成了自己的团体组织，也就没有必要需要建设单位选聘物业服务企业。由此可见，选聘物业服务企业，对自己所有的物业进行管理和服务并不一定需要成员权的存在。商品房买卖合同和前期物业服务合同是两个不同的合同，建设单位通过商品房买卖合同和物权变动的程序将商品房的所有权移转给区分所有权人，并不能产生将前期物业服务合同中主体地位变更为区分所有权人的法律效果。
（3）附带义务说
此种观点主要是从物权的角度来解释前期物业服务合同的法律性质。持这种观点的论者认为，建设单位作为房屋的第一个产权人，有权以房屋为对象设立一些权力、义务，包括决定由谁来提供物业服务。依据该种观点，建设单位为管理小区的物业，聘请物业服务企业也是对自己所有的物业设定权利、义务的一部分，同时为了对商品房的价值进行保持，也为了使商品房的功能能够得到最大的发挥，这种权利义务的设定是必需的。业主作为房屋的购买者，通过商品房买卖合同和物权变动的手续取得了商品房的所有权的同时，也必须承受附着在商品房上的权利与义务，这部分权利与义务就包括前期物业服务合同。
个人认为这种观点是不妥的。在实践中，确实存在物上所设的权利义务的主体随着所有权的转移而发生转移，比如说地役权。但是这种权利本身是属于物权的内容，而物权的种类和内容是有法律明确规定的，在没有法律明确规定的前提下，将前期物业服务合同作为物权的一部分来解释业主和前期物业服务企业之间的法律关系是缺乏法律基础的。
（4）事实合同说
主张该观点主要存在在实务界，例如北京市高级人民法院颁布的关于物业服务纠纷的意见中有这样的规定，物业管理企业可以以业主事实上接受了物业服务为理由，向业主主张相应的物业服务费用。从这条规定可以看出，即使业主与物业服务企业之间不存在物业服务合同，企业仍然可以以业主事实上接受物业服务的行为来主张服务费用。针对这种情况，有的学者认为这意味着二者之间存在着事实上的合同。在理论界对事实合同本身的合理性尚存在争议。
对此，有律师认为，北京高院中关于前期物业服务合同的规定违背了《合同法》的规定。《合同法》第 36 条规定的是在对方愿意的条件下的接受，而《意见》中第 24 条的规定没有考虑到对方愿意与否，仅从接受这一行为来认定二者之间存在事实合同。律师关于《意见》的违反上位法的理由，代表了大多数学者对于将前期物业服务合同归类为事实上的合同的看法。
（5）合同转让说
持合同转让说观点的论者认为业主和建设单位之间属于意定的债的概括承受。物业服务合同之所以对业主产生拘束力，根据在于业主对物业服务合同的概括承受。持上述观点的主要原因是，建设单位在与业主签订商品房买卖合同的同时，前期物业服务合同要作为商品房买卖合同的一部分，业主同样需要进行签字盖章，也就等同于与建设单位之间就前期物业服务合同的转让达成了合意。
笔者倾向于此种观点。作为买卖合同附件的《前期物业服务合同》是在业主、业主大会选聘物业服务企业前的过渡性质的合同，买卖合同生效的同时，在业主和开发商之间成立债的概括承受，即开发商与业主就前期物业服务合同的转让达成合意。有人质疑认为，意定的债的概括承受不仅包括债权让与，还包括债务承担。而依据债务承担的原理，债务承担须经债权人同意。但是在实践中，建设单位将商品房出售给哪个业主物业服务企业根本不可能参与，也就更不可能存在同意的可能了。对此，笔者认为，前期物业服务合同具有特殊性质，物业服务企业在签订前期物业服务合同时便知晓该合同的临时性和过渡性，物业服务企业在前期物业服务合同上签字即可推定其同意该债的概括承受。因此，本案中张粉英和和丰物业广州分公司之间的物业服务合同成立。
按照《物权法》规定，小区交付使用后，包括电梯在内，其公用设备的产权归全体业主所有。涉案电梯在安装工程经监督检验合格竣工验收并随同小区产权交付业主后，风险随即转移至业主。对于电梯使用管理问题，业主可以直接依据该《前期物业服务合同》向和丰物业广州分公司主张合同权利，合富投资公司非物业服务提供方，故不能主张合富投资公司承担共同责任。
二、业主是否可以直接向电梯维保公司主张合同上的维保权利？
我国《民法通则》第 64 条规定代理的种类共分为三类，委托代理属于其中的一种，还包括法定代理和指定代理。第 65 条主要规定了委托代理中委托授权的主要形式，可以是书面的，也可是口头的，在书面委托授权的情况下，必须载明代理人的相关信息，代理的事项和期间等。认定代理关系的核心便是判定代理人是否以被代理人的名义实施代理事项。
电梯维保属于物业服务的内容之一，通常情况下，物业服务公司可以选择自行维保或者外包给其他专业公司进行维保。本案中，和丰物业广州分公司与通力电梯广州分公司签订《维保合同》，系以自己的名义独立承担权利义务，物业公司与业主之间并不存在代理关系，物业服务公司采取外包电梯维保方式属于其独立行使权利义务范畴，但其与外包电梯维保单位之间的合同纠纷不得影响第三方即业主的利益。该《维保合同》当事人不包括业主张粉英，且张粉英系根据物业服务合同主张权利，该物业服务合同当事人并不包括通力电梯广州分公司，根据合同相对性原则，通力电梯广州分公司不对张粉英承担合同义务，张粉英只能向和丰物业广州分公司主张合同权利。
通力电梯公司作为电梯的销售商，应当保证产品质量，在合同约定范围负有免费保修义务，但本案并非电梯本身质量问题，不属于免费保修范围，而通力电梯公司与合富投资公司之间的债务纠纷则与本案无关。通力电梯公司不对业主负有债务，张粉英无权处置通力电梯公司财产，其要求优先扣留偿付给通力电梯公司的工程保质金作为电梯维保费用无合同和法律依据，不应被采纳。
三、物业公司是否能以物业管理费未足额收取作为物业服务合同违约的抗辩理由？如何认定物业服务达到标准？
合同履行中抗辩权的制度设计，其目的是保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能。物业服务合同本身不同于一般的合同，其存在特殊性，如物业服务对象（业主）的人数众多性、服务过程（行为）的持续性、服务内容（项目）的复杂性、服务质量（标准）的不确定性等。因此，有必要对抗辩权的行使作出一定限制，否则不仅难以达到立法的目的，反而可能损害合同交易的安全和效率。
对于物业公司来说，物业公司对未缴纳物业费的部分业主行使抗辩权，停止部分物业服务项目时，必须确保已按约支付物业费的业主能够享受到合同约定标准的全部服务项目。之所以作出这种限制，是因为物业服务合同包含公共服务项目和专属服务两部分内容，通过对物业公司行使抗辩权的限制，目的是避免因对部分业主行使抗辩权而殃及已支付物业费的业主。本案中，小区电梯产权归全体业主，业主交纳物业管理费的用途之一即是公共物业及配套设施的维护保养，其中包含电梯的维保，电梯维保属于公共服务项目。在部分业主没有缴纳物业管理费的情况下，物业公司可以针对专属服务部分内容进行抗辩或者采取法律措施向未缴纳物业费的业主索偿，但不应损害其他业主的利益，故和丰物业广州分公司以部分业主未缴纳物业费的抗辩不成立。和丰物业广州分公司与外包电梯维保单位之间的债权债务关系需由其双方解决，其不可以此为理由损害第三方即业主利益，和丰物业广州分公司出资委托新的维保单位对涉案电梯进行维保乃其合同义务。
关于物业服务标准问题，由于物业服务涵盖的内同较为繁杂，实践中难以形成统一的认定标准。笔者认为，可以参照一般原则，即达到法律规定的最低标准以上。以本案为例，电梯属于国家规定的特种设备，已经有相关的法律对此明确作出规定，如《中华人民共和国特种设备安全法》第四十条第二款规定：“特种设备检验机构接到定期检验要求后，应当按照安全技术规范的要求及时进行安全性能检验。特种设备使用单位应当将定期检验标志置于该特种设备的显著位置。”第五十二条第一款规定：“特种设备检验、检测工作应当遵守法律、行政法规的规定，并按照安全技术规范的要求进行。”因此可以参照该法律规定来判断本案物业服务是否达标，即涉案电梯是否通过特种设备检验机构定期进行的安全性能检验。在没有相反证据足以推翻检验结论的情况下，涉案电梯只要经过相关检验机构检验合格，即应视为其已符合国家安全标准，因此本案中和丰物业广州分公司已按合同约定履行义务。
（一审独任审判员：何彤文）
（编写人：何彤文、夏江丽）
【打印】
【关闭】
粤公网安备 44011502000395号