开发商对商品房的防噪义务认定

——刘某诉广州某房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案

编写人：陈文铂邓小春

关键词  噪声污染  商品房预售合同

裁判要点 

随着城市化进程的日益加快，城市交通设施迅猛发展，交通噪声污染也成为一个普遍性问题。开发商在交通噪声污染中对所销售的商品房是否应当承担民事责任，承担何种民事责任，在时间中有很大的分歧。在判断开发商是否担责时，需明确一点就是，开发商不是环境侵权的主体，开发商在环境噪声污染案中承担的是合同责任。其是否担责，要根据合同确定义务来决定，如果开发商的开发、建设商品房过程中，遵守了有关部门规定，得到相关城市规划和施工建设许可，是按照法律规定和合同的约定向购房者交付符合质量要求的商品房，不存在违反法定义务或约定义务的行为，可以认定其已履行防止噪声义务，噪声污染不能构成商品房质量瑕疵。只有在购房人能够证明商品房未达到规定的隔声性能，且与室内噪声超标之间具有因果关系时，开发商才需要在未能达到法定隔声性能的范围内承担质量瑕疵担保责任。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六十五条；《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第三十七条；《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定；《民用建筑隔声设计规范》GB50118-2010第1.0.4条，第2.0.1条。

案例索引

一审：广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第275号民事判决书（2015年9月18日）。

二审：广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第05446号民事判决书（2015年12月15日）。

基本案情

2012年3月，原告刘某购买了被告广州某房地产有限公司开发的商品房，并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约支付了全部款项，2013年7月被告交楼。原告入住后，发现该房屋临近高速公路1公里，车流量大，经鉴定，噪声超标，原告认为被告作为开发商，交付的房屋不符合住宅使用标准，遂诉至法院，请求被告对涉案房屋安装通风隔音玻璃，支付噪声检测费1300元，承担本案诉讼费。

被告房地产公司辩称：被告交付给原告的房屋所处环境状况符合双方合同约定及政府部门要求，不存在原告所述的噪声超标的情形。且被告就涉案房屋所在项目情况的声音环境状况，已充分对原告进行特别提示及告知，被告所售房屋在价格上已经将噪声等情形考虑在内。

裁判结果

广州市南沙区人民法院2015年9月18日作出（2014）穗南法民三初字第275号民事判决书：驳回原告的全部诉讼请求。

宣判后，原告刘某不服判决，上诉于广州市中级人民法院。2015年12月15日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第05446号终审判决书：驳回上诉，维持原判。

该案判决已发生法律效力。

裁判理由

广州市南沙区法院审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告在签订合同前，涉案楼盘旁边的高速公路已客观存在且已建成通车，原告在合同中有将周边不利环境因素告知原告，并明确在房屋成交价中已包含不利环境因素，原告也有到现场看楼，其对涉案房屋所处的环境、与公路的距离及交通噪声应该是了解的，被告对此并没有欺瞒的故意和行为。根据鉴定单位出具的《鉴定报告》，涉案房屋的噪声来源主要为交通噪音，该交通噪音并非履行《商品房买卖合同》所产生的，原被告亦未在合同中就噪音问题进行约定。另外，交通噪音变动不定，具有高度不确定性，而涉案房屋经规划部门验收合格并取得竣工备案表已交付给原告使用，原告现有证据不能证实涉案房屋交付时噪声超过了相应的国家标准，相反，被告证据《隔声噪声检测报告》能证实在2013年9月涉案房屋同排隔壁栋楼宇两套房屋达到了《住宅设计规范》规定的标准。据此，原告诉请理据不足，本院不予支持。

案例注解：

随着机动车辆不断增加，城市交通噪声污染问题越来越普遍，城市化的扩张，使得此类案件的数量将有增无减。开发商对所售房产在噪声污染中承担何种责任，实践中也存在不同的认识。本案争议焦点为：

一、开发商承担合同责任还是侵权责任

关于本案的性质，购房者与开发商是基于房屋买卖合同关系，原告选择基于商品房买卖关系的合同之诉，由此，本案是属于合同纠纷。

开发商作为买卖合同一方，其对购房者负有的首要义务，便是其出售的商品房必须符合合同的约定和法律的规定。即使是在双方未对商品房质量作明确约定的情况下，如果开发商出售的商品房不符合法律法规或者相关的国家标准、行业标准，其仍应依法承担违约的合同责任。

本案原告因噪声污染主张被告在履行合同过程中存在违约行为，涉及到噪声污染问题，开发商既不是交通噪声的制造者，也不是噪声污染的加害者，依法不属于承担环境污染侵权责任的民事主体。开发商可能承担的民事责任，只能是合同责任。当事人可以基于违约行为进行诉讼，如果原告选择侵权之诉，在对原告进行充分释明之后可驳回其诉请。

二、防治环境噪声污染是否是开发商的义务

如果开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》对交通噪声污染的事宜已作出相关约定，从其约定。如果未有约定的，那么，声环境是否属于商品房质量的一部分，防治环境污染是否是开发商的义务。

从商品房外围噪声控制来讲，我们知道，城市区域环境噪声是各种因素综合作用的结果，如城市规划布局、机动车辆数量、交通设施等，而房屋是不动产，一经建成便无法移动，对于房产所在区域环境噪声，如城市规划、车辆因素，则是开发商所无法控制的。实际上，关于房产项目的选址，开发商能控制的因素很小。根据城市规划法、房地产管理法、土地管理法等相关法律、法规的规定，一个房地产项目开发，从定点、选址开始到规划设计、工程实施，无不处于政府的监督管理之下，无不需要报请政府主管部门批准。开发商只有获得建设用地规划许可证，才可能与土地管理部门办理国有土地使用权出让手续，领取国有土地使用权证书，也才可能进一步获得建设工程规划许可证和施工许可证。经营性国有土地使用权必须采用招标、拍卖、挂牌三种竞价方式出让取得，在这种情况下，开发商对房地产开发项目的选址是无能为力的。同时，城市规划属于环境规划的一部分，政府主管部门对开发商规划设计的批准，就意味着对有关环境方面的内容也予以批准。如果在履行上述的全部手续和程序后，开发商仍需要为其开发的房地产项目所在城市区域噪声超标负责，无疑将使法律失去其应有的确定性和预测作用，使开发商在房地产开发经营活动中如履薄冰、无所适从。在商品房交通噪声污染案件中，如果原告依据城市区域环境噪声标准，提出区域噪声超标，是让开发商为城市区域噪声负责，对开发商是显失公平的。

从商品房室内噪声控制来讲，防治室内噪声超标不是建筑设计的强制性标准。根据《民用建筑隔声设计规范》和《住宅设计规范》规定，民用建筑的室内（指卧室和起居室）允许噪声级最大不得超过50分贝，且该允许噪声级为昼间开窗条件下的标准值。《住宅设计规范》规定，住宅的卧室、起居室内的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。室内允许噪声级只是衡量室内是否达到安静要求的声学标准，其并不与建筑等级直接挂钩，不是必须达到的强制性要求。《民用建筑隔声设计规范》第2．0．4条和第3．3．2条的规定印证了这一点。上述两条均有当室内安静的要求不能达到时，可以利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施，以减少从门窗传入的噪声的规定。如果室内允许噪声级是建筑设计必须达到的强制性标准，则上述两条规定便无制定和存在的必要。密封阳台、加装双层隔声玻璃等防噪措施，只能在关窗状态下降低房屋的室内噪声水平，而不能改变室内允许噪声级，因为室内允许噪声级的检测必须在开窗状态下进行。因此，仅以室内允许噪声级水平作为判断房屋隔声设计是否符合国家规定的依据，无疑将使《民用建筑隔声设计规范》的其余内容形同虚设甚至变得多余。事实上，要使在车流量较大的交通干道两侧建盖的房屋达到室内允许噪声级的要求，通常是十分困难的。我们知道，房产是固定的，而声环境却是变动不尽的。将具有高度不确定性的城市区域噪声水平作为衡量商品房质量的标准，无异于要求开发商为声环境的任何变化承担保证责任，这是没有任何法律依据，也有悖情理的。将室内允许噪声级作为衡量商品房质量的一项强制性标准，无异于将建盖在交通干线两侧的商品房全盘否定。这对于人口众多、土地资源匮乏的我国来说，无疑是不可能，也不现实的。在审判实践中，不应将室内允许噪声级视为国家强制性标准，也不应将声环境认定为商品房质量的一部分，更不应以声环境质量超标判令开发商承担退房的不利后果。

本案中，被告房地产公司既在合同中标明商品房可能面临高速公路噪声困扰，也已明确将房屋的实际情况告知了原告，而且原告作为购房者，也承认签订合同之前已经看过涉案房产，不存在签订合同过程中被告隐瞒高速路噪声事实。况且，如被告所言，涉案商品房的价格是参考噪声在内的不利因素，采取的优惠价格出售，只要被告开发过程中，手续、证件齐全，能够表明开发商履行了遵守行政规定的相关义务，开发商可以就交通噪声污染不承担责任。

三、开发商对防治商品房噪声超标应承担何种义务

如前所述，那么开发商对防治商品房噪声超标应承担何种义务呢。我们认为，根据现行法律及国家标准，开发商在房地产开发项目中所承担的与道路交通噪声污染有关的防噪义务，主要包括以下几项：

（一）在已有的城市交通干线的两侧建设商品房时，应当按照国家规定间隔一定距离，并采取减轻、避免交通噪声影响的措施。根据《环境噪声污染防治法》第37条规定，需间隔一定距离，而确定建筑物与交通干线之间应当保留多大的防噪距离，从《环境噪声污染防治法》第12条的规定来看，完全是城市规划部门的法定职责。因此，判断开发商所留的防噪间距是否合理、适当，惟一的标准就是看其所留的距离是否符合城市规划部门提出的规划设计要求。除此以外的其他任何单位或个人，均无权对防噪间距是否合理作出认定。在实践中，城市规划行政主管部门对商品房与公路之间的防噪间距合理性的控制和审查，主要是通过建设工程规划许可证的发放及对房地产开发项目的竣工验收这两个环节进行的。只要开发商获得了建设工程规划许可证，房地产项目通过了竣工验收，就可以证明其在商品房和公路之间所留的防噪间距符合法律规定。

（二）在进行建筑设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源作详细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向选择及平面布置等应作综合考虑。在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，应采取建筑构造上的防噪措施：当沿城市干道建盖商品房时，卧室或起居室不应设在临街的一侧；如设计确有困难时，每户至少应有一主要卧室背向吵闹的干道；当上述条件也难以满足时，可利用临街的公共走廊或阳台，采取隔声减噪处理措施。为了减少由门窗传入的噪声，外墙的门窗必须严密，必要时应采用密封条。应将商品房的卧室、起居室（厅）布置在背向噪声源的一侧。住宅分户墙与楼板的空气隔声量及楼板的撞击声隔声量，应当符合《民用建筑隔声设计规范》第三章所列的表3．2．1和表3．2．2规定的标准。

开发商的上述防噪义务，主要是通过城市规划和建设行政主管部门根据有关法律规定的行政许可程序和房地产项目的竣工验收程序来确保履行和实现的。城市规划行政主管向开发商提供的规划设计条件中，依法应当包括开发商根据相关环境保护法律、法规和《民用建筑隔声设计规范》的规定所承担的上述隔声、防噪义务。房地产项目通过竣工验收，即表明开发商全面履行了法律规定的防噪义务。除非有相反证据，审判实践中不能认定开发商违反了其承担的防噪义务。

    四、商品房噪声超标是否构成商品房瑕疵

首先，商品房声环境的好坏不能成为判定开发商履行义务的标准。开发商根据《民用建筑隔声设计规范》和《住宅设计规范》的规定，所采取的朝向选择和平面布置等防噪措施，只能在一定程度上减轻建筑物的室内允许噪声级，其对室外城市区域环境噪声则不产生任何影响。封闭阳台、安装双层隔声玻璃等密闭防噪措施，也只能降低关窗状态下的室内噪声水平，而对开窗状态下的室内允许噪声级则无能为力，更别说室外城市区域环境噪声。城市区域环境噪声和室内允许噪声级的水平高低，根本上取决于城市规划、政府的防治措施和社会的发展情况等因素，而与开发商依法应当采取的防噪措施并无太大的关系。开发商防噪义务的履行，只能在一定程度上缓解，而不可能从根本上解决城市噪声问题。在城市区域噪声严重超标的情况下，即使开发商全面履行了法定的防噪义务，商品房室内允许噪声级仍有可能超标。因此，上述防噪义务履行与否，与声环境质量好坏之间并无必然的因果关系。

其次，如果开发商在出售或交付商品房时，道路已存在，但交通噪声并未超标，而是由于日后交通流量的不断增大造成了超标的情形，则开发商不应承担质量瑕疵担保责任，因为交通噪声超标的“质量瑕疵”在商品房交付时尚不存在。

再次，即便开发商在交付商品房时，交通噪声超标的情形已经存在，开发商也不应承担瑕疵担保责任。在本案中，原告所购买的房屋周围的环境，尤其是房屋附近的高速公路是一目了然的。对于高速公路上的机动车辆发出的交通噪声，原告是完全能够感知的。如果说交通噪声属于商品房的“质量瑕疵”，那么这种“质量瑕疵”也是显而易见的，而非隐蔽的。在此情况下，原告仍然决定购买或接受该房屋，便丧失了向开发商主张质量瑕疵担保责任的前提。商品房的价格是综合商品房的朝向、噪声等因素制定的，诚如双方在补充协议中约定的：房屋的成交价已包含此靠近高速公路等环境因素，而此环境因素不属于卖方可控制范围，现买方以噪声超标为由要求开发商承担质量瑕疵担保责任缺乏法律或法理依据，该主张不应得到人民法院的支持。

（一审合议庭成员：邓小春、王  健、陈金好）

（二审合议庭成员：岳为群、郑怀勇、柳玮玮）

（编写人：邓小春、陈文铂）