二手房买卖中“背对背合同”的效力认定

——原告杨××诉被告梁××、第三人广州市某房地产代理有限公司定金合同纠纷一案

编写人：广州市南沙区人民法院 邓小春

关键词：背对背合同 合同效力 真实意思表示

裁判要点

根据《中华人民共和国民法通则》的规定，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式，“背对背合同”中买卖双方虽未直接签订买卖合同，但只要是双方真实意思表示，并就合同主要条款达成一致，应认定有效。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款

案件索引

一审：广州市南沙区人民法院（2012）穗南法民三初字第370号民事判决（2012年10月19日）。

基本案情

杨××诉称：原 告与第三人于2011年4月签订《房屋买卖定金合约》，原告向被告购买其名下的南沙区某小区某房，并于当天向第三人交付定金20000元，第三人于次日将 此20000元定金交付给被告。原告与第三人签约后，到国土房屋管理部门查档才知道自己名下已有两套商品房住宅，根据我国及广州市目前的购房政策规定，原 告不可能再购买上述房屋，也不可能获得银行商业贷款，因此，原告与被告没有签订上述房屋的买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》第四条之规定，被告应向原告退还定金未果，故诉至法院请求判令被告立即向原告退还定金20000元。

梁××辩称：1、原、被告双方的定金合同合法有效；2、本案所涉及的房屋争议发生在2011年4月12日，而广州市在2010年10月5日就开始实施房屋调控政策，被告在明知有两套房的情况下还购买房屋，导致合同无法履行，而被告在本案中无任何过错，应根据定金罚则没收定金。

第三人辩称：其作为中介公司，已经根据与原、被告签订的定金合同的约定，收取了原告的定金并将该定金交给了被告，故在本案中不存在任何法律责任。

法院经审理查明：2011年4月11日， 原告（买方）与第三人（经纪方）签订《房屋买卖定金合约》约定，就位于广州市南沙区某小区某房（下称“该物业”）的买卖事宜，买方与经纪方经友好协商，达 成以下条款：该物业建筑面积约198平方米，以房地产权证为准，装修情况为毛坯；该物业成交总金额为1230000元；付款方式为银行商业贷款；买方于 2011年4月11日向经纪方下定金20000元，以上述条件购买该物业；经纪方收取定金后，需在7个工作日内转交给卖方（该物业业主或公证委托人人）， 卖方收取定金则构成该物业买卖交易成立，买方需按照经纪方通知起7日内办理每一项与该物业买卖交易有关的各项手续，在上述工作日内日内，如买家反悔不以上 述条件购买该物业，则定金没收。在上述工作日后如卖方未收取定金，经纪方需无息退还买方定金；卖方收取定金后，买方反悔不以上述条件购买该物业或不按照经 纪方约定办理与该物业买卖交易有关的各项手续，则买方构成违约，卖方没收买方定金，同时从违约之日起三天内买方需支付经纪方中介及后续跟进服务费等；等 等。同日，原告向第三人给付了上述约定定金。2011年4月12日，被告（卖方，业主）与第三人（经纪方）就上述房屋签订了内容相同《房屋买卖定金合约》，并收取了第三人代原告支付的定金20000元。

原告提交的证据广州市国土资源和房屋管理局番禺分局出具的日期为2012年7月17日的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示登记在杨××名下房产为两套。

原告当庭确认与第三人签订《房屋买卖定金合约》时知道涉案房屋的业主是被告梁××，购买涉案房屋是其真实意思表示，并看过涉案房屋。被告当庭确认与第三人签订《房屋买卖定金合约》时知道涉案房屋的购买人及定金支付人是原告杨××，其与第三人签订上述合同时将涉案房屋出售给原告是其真实意思表示。

裁判结果

南沙区人民法院于2012年10月19日作出（2012）穗南法民三初字第370号民事判决，判决：驳回原告杨××的诉讼请求。本案受理费150元，由原告杨××负担。宣判后，杨××未提出上诉，判决已发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为：原、被告虽然未就涉案房屋直接签订买 卖合同，但双方当庭确认买卖涉案房屋是其真实意思表示，且双方在分别与第三人签订的《房屋买卖定金合约》中就涉案房屋交易的主要条款达成一致，双方亦清楚 定金条款并通过第三人给付了定金，故可以认定原告与被告买卖涉案房屋合同成立，该合同无违反法律法规禁止性规定，应为有效，双方均应自觉履行。原告称其在 签约后才查档得知自己名下有两套房，明显违反常理，本院不予采信。广州市现行商品住房限购政策在原告签约前已出台，原告对此应该清楚，但其仍作出购买涉案 房屋的意思表示并给付定金，导致合同无法继续履行，有明显过错，依约无权要求返还定金。

案例注解

本案争议的焦点是买卖双方分别与中介方签订的《房 屋买卖定金合约》是否有效。原、被告均为具有民事行为能力的自然人，双方通过第三人达成合意，订立了合同并给付了定金，因双方未直接签订合同，合同是否有 效？关键看“背对背合同”是否是当事人真实意思表示即符合意思自治原则。如果意思表示不真实，对合同效力的影响应视具体情况而定：一般误解等情况下，合同 仍为有效；重大误解时，合同可能被变更或者撤销；在因欺诈、胁迫而成立的情况下，若损害国家利益，合同无效。如何审查是否是当事人的真实意思表示,一是看 合同表述的主要条款是不是当事人真实意思表示，二是看该意思表示是否是向对方作出，原、被告在庭审中均确认签订涉案合同是其真实意思表示，明确知道该意思 表示的对象为对方，且合同未违法违反法律的强制性规定或损害社会公共利益，故应认定合同有效，原告依约无权要求返还定金。

一审独任审判员：邓小春

编写人：邓小春