粤学习：商品房买卖合同纠纷原告多为购房者！广州南沙法院呼吁加强监管

2023.09.28

粤学习 

商品房买卖合同纠纷原告多为购房者！广州南沙法院呼吁加强监管

南方网讯（记者/黄小殷 实习生 张国威 通讯员/王君）9月27日，广州市南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）发布了《商品房买卖合同纠纷案件审判白皮书》（以下称“白皮书”），通报了近三年南沙法院审理商品房买卖合同纠纷案件的整体情况和典型案例。白皮书显示，2020年1月至2023年7月，南沙法院共审结商品房买卖合同纠纷案1189件。针对商品房买卖合同纠纷案件中可能出现的群体诉讼问题，南沙法院总结出“以点带面、个案示范”的方法，深究商品房买卖中的多个典型问题，向群众普法。

商品房预售合同纠纷多

白皮书显示，2020年1月至2023年7月，南沙法院共新收商品房买卖合同纠纷案1715件，共审结商品房买卖合同纠纷案1189件。其中，商品房预售合同纠纷案1254件，商品房预约合同纠纷案172件、商品房销售合同纠纷案289件。从总量来看，商品房买卖合同纠纷新收案件数量接近南沙法院同期新收各类房地产案件总数的四分之一。从诉讼主体来看，购房者作为原告起诉的案件量占总案件量的95.3%。据介绍，法院审结的多篇案例已入选《人民法院案例选》和《中国法院年度案例》。

南沙法院副院长张志荣介绍，在审理商品房买卖合同纠纷案件中，南沙法院坚守公平保护当事人合法权益的原则，合理平衡开发商和购房者之间的利益。针对逾期交楼、逾期缴费等违约问题，合理考量违约金的约定是否显失公平，根据情况予以适当调整。“针对履行瑕疵等问题，赔偿额没有明确约定的，我们会分析违约的具体原因，判断违约方是否有主观恶意，综合考虑违约方过错程度、损失情况，酌定赔偿比例。”张志荣说。

群体诉讼牵扯众多利益，南沙法院推出“个案示范”

在商品房买卖合同纠纷案件的审理中，有时会出现同一楼盘的系列案件。有的案件即便表现为单个纠纷，但实际却可能牵扯众多购房者的利益，进而引发群体性诉讼。白皮书显示，对此类批量案件，南沙法院总结出“以点带面、个案示范”的“解纷良方”，对个案做出判决后发挥先行示范作用，引导购房者和开发商形成合理预期，促成其他系列案件及时有效解决。

2022年4月，南沙法院受理了一宗由于开发商调整变更楼道消防门设计，但未及时通知业主而引发的商品房预售合同纠纷案。在对基本案情、楼盘情况等信息进行初步分析后，南沙法院认为该案件后续有较大可能引起涉众纠纷，办案法官因而多次前往现场勘查调解。

经审理查明后，经办法官认为开发商的变更行为虽未通知业主，但其目的既是为了涉案小区全体业主的公共安全，也是实现涉案合同目的的需要，并非故意变更。综合考虑开发商的违约原因、过错程度，以及消防门位置改变对业主造成的损害程度等因素，根据公平原则，南沙法院酌定开发商向业主赔偿相应经济损失。南沙法院民事审判庭庭长何彤文表示，“开发商与同一小区其他已经进入诉讼和尚未进入诉讼的业主协商一致，高效、低成本解决了相关纠纷，实现了法律效果和社会效果的统一。”

针对房地产领域出现的各类新情况、新挑战，南沙法院将进一步加强与政府部门、行业协会、群团组织的联动协作。据介绍，南沙法院将建立商品房买卖合同纠纷的会商机制，形成信息共享、纠纷共解、协同共处的诉源治理新格局，强化诉调对接，筑牢联动“解纷阵地”。“特别是在类案已形成示范案例的情况下，结合多元解纷机制，引导其他当事人循法而为，参照示范判决采用和解等方式，努力将矛盾纠纷化解在诉前、化解在基层。”张志荣说。

商品房买卖存在多个典型问题

在白皮书中，南沙法院剖析了商品房买卖合同纠纷案件不同交易阶段存在的几个典型问题。何彤文向记者介绍，在推广营销阶段，部分开发商为达到促进目的，存在过分包装、夸大宣传情形，出现“货不对板”情况；在合同签订阶段，存在开发商对合同签署不规范问题，导致当事人利益受损；在房屋交付阶段，存在开发商逾期交付房屋、房屋质量不过关等问题。

针对上述问题及原因，白皮书建议，房地产开发企业需加强合规管理，规范销售宣传行为，将高品质的服务体系和购房人的良好口碑作为经营管理中的重点。同时，企业需加强对市场环境的分析研判，对商品房开发建设、交房期限、办证时间等约定都要有相应风险预估能力，避免因盲目投资、防范不足而陷于履行不能、履行困难的境地。

此外，南沙法院充分发挥普法作用，依托“线上+线下”多元化信息平台进行全方位、点对点、联动式宣传，创新普法形式。在线上，南沙法院设立“粤听越懂法”“南案有解”等法官说法和以案释法普法的专栏；在线下，法院定期开展普法进社区、进村居、进网格、进企业等活动，介绍常见“虚假宣传”“价格陷阱”“长收短付”等购房、租房套路并明确房屋买卖、租赁以及与房屋中介签订合同时的注意事项，实现普法内容与群众、企业关心的热点难点问题“同频同步”。

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