南方plus：收楼发现层高缩水近一米？广州法院判赔8万

2023.09.27

南方plus 

收楼发现层高缩水近一米？广州法院判赔8万

9月27日，广州南沙区法院发布商品房买卖合同纠纷案件审判白皮书，并发布了相关的典型案例。在何某某诉广州某某地产集团有限公司商品房预售合同纠纷案中，法院认为，房屋预售合同中违约方不能以格式合同文本错误为抗辩，拒不履行明确写入合同中的义务。

案情：被告提出合同约定的层高为笔误

2020年12月，原告何某某与被告广州某某地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，其中约定涉案房屋规划用途为商业，层高为5.8米。合同附件载明，涉案房屋列明的“层高”，在符合规范的前提下，局部可能略有差异。因此产生的差异，出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。

原告与被告销售人员的微信对话记录显示，原告曾在购买前询问涉案房屋的层高，对方回复“5.8-6米的样子”。2021年2月，被告希望与原告签订补充协议，确认商品房买卖合同约定的层高为笔误，且原告在购买前已知悉涉案房屋实际层高为5米。原告认为被告销售时宣传层高是5.8米，故拒绝签署相关协议。

2022年3月，被告向原告发出《收楼通知书》。原告在办理收楼手续时自测涉案房屋净高为4.937米，遂提起诉讼，请求判令被告赔偿原告房屋价值损失43万余元。

法院：合同是双方的真实意思表示

广州南沙法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行合同。

根据被告提交的竣工图，可以认定涉案房屋实际层高为5米，与合同约定的5.8米层高不符。被告的行为构成违约，应对此承担违约责任。从原告与被告销售人员的微信对话内容可知，被告在出售涉案房屋前宣传层高为5.8米至6米。合同中涉案房屋的概况信息及相关条款内容亦由被告负责填写。

原告并非专业人士，不具备对房屋进行准确测量的条件和能力。即使原告事先查看过项目现场，也无法仅凭肉眼对在建房屋的层高作出准确判断。没有证据显示被告在签订合同时向原告提供过项目的报建、施工等相关资料。

因此，原告基于销售人员的介绍以及合同的约定，有理由相信涉案房屋层高应为5.8米。被告主张原告在购买涉案房屋时知晓房屋的实际层高是5米，合同约定系笔误，并据此要求免除违约责任的意见，法院不予采纳。《补充协议》约定被告无需承担违约责任的情形是涉案房屋的局部层高略有差异，而本案系涉案房屋整体层高存在偏差，不适用该约定。

鉴于原、被告并未就层高不符应承担的违约责任进行约定，法律对此也没有明确规定，而涉案房屋层高现已无法改变，不具备可采取补救措施的条件，故本案应当根据被告的违约程度和原告受损程度酌情确定赔偿数额。

涉案房屋层高由约定的5.8米缩减为5米确实会对原告使用房屋产生一定影响，但该影响相对有限，且涉案房屋的实际层高符合建筑设计规范标准，足以满足正常商业用途。另外，因被告实际按5米层高进行报建，在客观上没有故意降低原来的建设标准从中获利的事实。综合考虑上述情形，法院酌定按房屋总价款的5%确定赔偿款，即被告需向原告赔偿8万余元。

释法：擅自变更层高牟利的可认定存在重大主观恶意

法院认为，商品房层高与合同不符应当如何处理，双方合同没有约定，法律也无明文规定。对于商品房层高减少引发的纠纷，在司法实践中应结合具体案情作出相应处理。

如开发商擅自变更房屋层高，以此手段变相超建住宅层数从中牟利的，可认定其存在重大主观恶意，故应对其苛以较重的赔偿责任，可参照最高人民法院司法解释关于房屋面积差的处理方式处理。

对开发商并无主观故意，建筑物符合建筑规范，按设计、报建标准建设，并未擅自变更层高，不存在恶意欺骗和隐瞒的，如因开发商笔误致合同约定与实际交房层高存在误差、房管部门系统信息录入错误等过失行为所导致的层高不符等，可根据约定和有关建筑、评估规范酌情确定赔偿数额。

南方＋记者 吴晓娴

通讯员 王君

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