羊城晚报：广州南沙法院发布商品房买卖合同纠纷案件审判白皮书

2023.09.28

羊城晚报 A5

广州南沙法院发布商品房买卖合同纠纷案件审判白皮书

以高质量司法托起百姓安居梦

文/张豪 王君

住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户的切身利益。面对近年来房地产市场持续变化发展的新形势，法院应该如何抓住人民最关心、最现实的住房权益保障问题，更好地满足群众对“安居”生活的美好期盼？9月27日，广州市南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院，以下简称“南沙法院”）发布了《商品房买卖合同纠纷案件审判白皮书》，通报了近三年来南沙法院审理商品房买卖合同纠纷案件的整体情况和典型案例。

发布会当天，南沙法院还召开了“汇聚合力谋发展 托起百姓安居梦”主题座谈会，与南沙区住建局、广州市规划和自然资源局南沙分局、房地产协会及房地产企业代表进行了座谈交流。

案件呈现增长态势

繁简分流发挥专业审判优势

白皮书显示，2020年1月至2023年7月，南沙法院共新收商品房买卖合同纠纷案1715件。其中，商品房预售合同纠纷案1254件，商品房预约合同纠纷案172件，商品房销售合同纠纷案289件。

从总量来看，商品房买卖合同纠纷新收案件数量接近南沙法院同期新收各类房地产案件总数的四分之一。

从收案趋势来看，案件数量整体呈现上升趋势。2020年新收上述类型案件194件、2021年新收448件、2022年新收397件、2023年1月至7月新收676件。

从诉讼主体来看，购房者作为原告起诉的案件量占总案件量的95.3%。

从结案方式来看，审结案件中以判决方式结案826件，以调解方式结案83件，以撤诉方式结案257件，以其他方式结案23件。

基于商品房买卖合同纠纷案件数量大、涉案人数多、社会影响面广的实际情况，南沙法院聚焦群众对高效、便捷、权威解决纠纷的司法需求，不断创新审判工作机制：组建专业审判团队，通过资源整合提升专业审判能力；要素式审理简化诉讼流程，通过“简案快审”释放更多审判资源，为繁案专业化、精细化办理奠定基础。

南沙法院副院长张志荣介绍，在审理商品房买卖合同纠纷案件中，南沙法院坚守公平保护当事人合法权益的原则，合理平衡开发商和购房者之间的利益。针对逾期交楼、逾期缴费等违约问题，合理考量违约金的约定是否显失公平，根据具体情况予以适当调整；针对履行瑕疵等问题，赔偿额没有明确约定的，南沙法院分析违约的具体原因，判断违约方是否有主观恶意，综合考虑违约方过错程度、损失情况，酌定赔偿比例。

在持续深化民事诉讼繁简分流改革成效的过程中，南沙法院着力推动实现公正与效率的有机统一。2020年1月至2023年7月，共审结商品房买卖合同纠纷案1189件。其中，先后审结某房地产公司赠送机械车位案、某小区层高缩水案等具有社会影响力的疑难复杂案件，多篇案例入选《人民法院案例选》和《中国法院年度案例》。

个案示范带动批量案件解决

实现审理一案、治理一片

在商品房买卖合同纠纷案件的审理中，有时会出现同一楼盘的系列案件。有的案件即便表现为单个纠纷，但实际上可能牵扯到众多购房者的利益，进而引发群体性诉讼。白皮书显示，对于此类批量案件，南沙法院总结出“以点带面、个案示范”的“解纷良方”，对个案做出判决后发挥先行示范作用，引导购房者和开发商形成合理预期，促成其他系列案件及时有效解决。

2022年4月，南沙法院受理了一宗由于开发商调整变更楼道消防门设计未及时通知业主而引发的商品房预售合同纠纷案。通过对基本案情、楼盘情况等信息的初步分析，该案件被预警为后续有较大可能引起涉众纠纷。在审理该案的过程中，南沙法院的经办法官多次前往涉案楼盘现场勘验，积极尝试组织双方当事人调解。

经过全面细致的审理查明后，经办法官认为开发商的变更行为虽未通知业主，但其既是为了涉案小区全体业主的公共安全，也是实现涉案合同目的的需要。综合考虑开发商的违约原因、过错程度，以及消防门位置改变对业主造成的损害程度等因素，根据公平原则，南沙法院酌定开发商向业主赔偿相应经济损失。

首案的判决，促使开发商与同一小区其他已经进入诉讼和尚未进入诉讼的业主协商一致，高效、低成本地解决了相关纠纷，实现了法律效果和社会效果的统一。

强化诉源治理

协同联动多措并举汇聚解纷合力

今年年初，南沙法院通过强化府院联动，成功促成一宗工程价款高达3亿元的建设工程施工合同纠纷案和解，及时解除对房地产开发商近4000万元银行存款的冻结，缓解房企资金困难，确保工程建设稳步开展。

“保交楼，安民心”，该案的成功调解，正是南沙法院司法为民、能动履职的一个缩影。

据了解，南沙法院对涉及重点楼盘的商品房买卖合同纠纷，通过审慎采取保全措施、依法置换保全财产等方式有效帮助缓解企业资金压力。

商品房买卖合同纠纷，不仅仅需要法院履行审判职责，更需要行政部门、行业协会等各方共同发力解决综合性问题。

发布会当天，针对房地产领域出现的各类新情况、新挑战，南沙法院与广州市规划和自然资源局南沙分局、南沙区住建局等政府部门进行了深入交流，并计划联合设立多元解纷工作室、制定建立健全房地产领域矛盾纠纷多元化解工作联动机制的意见等。

据介绍，南沙法院将进一步加强与政府部门、行业协会、群团组织的联动协作，建立商品房买卖合同纠纷的会商机制，形成信息共享、纠纷共解、协同共处的诉源治理新格局，强化诉调对接，筑牢联动“解纷阵地”。特别是在类案已形成示范案例的情况下，结合南沙法院构建的党委领导、法院指导、跨域协同“和谐南沙”多元解纷机制，引导其他当事人循法而为，参照示范判决采用和解等方式，努力将矛盾纠纷化解在诉前、化解在基层。

依法能动履职“把脉开方”

精准发力回应群众需求

“已加粗认购书中关于商品房买卖合同条款的内容……感谢贵院对我司的业务指导……”今年4月，南沙法院收到一家置业公司对法院司法建议的反馈，表示已按照法院司法建议书的内容完善相关业务，感谢法院的建议提示。

近三年来，南沙法院坚持问题导向，精准“把脉开方”，针对房地产相关行业存在的普遍性问题和突出问题发出司法建议13份，积极通过司法建议“小切口”参与社会治理“大文章”。

南沙法院此次发布的白皮书，深入剖析了商品房买卖合同纠纷案件不同交易阶段存在的几个典型问题。比如，在推广营销阶段，部分开发商为达到促进目的，存在过分包装、夸大宣传情形，出现“货不对板”情况；在合同签订阶段，存在开发商对合同签署不规范问题，导致当事人利益受损；在房屋交付阶段，存在开发商逾期交付房屋、房屋质量不过关等问题。

针对上述问题及原因，白皮书建议，房地产开发企业需加强合规管理，树立诚信经营理念，不断提升自身管理质效和服务水平；规范销售宣传行为，将高品质的服务体系和购房人的良好口碑作为经营管理中的重点，摒弃粗放扩张和短线发展的思路；加强对市场环境的分析研判，对商品房开发建设、交房期限、办证时间等约定都要有相应的风险预估能力，避免因盲目投资、防范不足而陷于履行不能、履行困难的境地。房地产行业协会等相关组织应当切实履行行业自律职能，设立必要的制度约束和行业惩戒，积极引导房地产企业重视管理，推动开发商将诚信理念贯彻到经营全过程中，同时加强对相关行业规范落实情况的监督检查，夯实企业发展的“信用基石”。

此外，南沙法院充分发挥普法作用，依托“线上+线下”多元化信息平台进行全方位、点对点、联动式宣传，创新普法形式。线上设立“粤听越懂法”“南案有解”等法官说法、以案释法普法专栏，线下定期开展普法进社区、进村居、进网格、进企业等活动。将不同人群的需求清单转化为普法清单，普及法律知识、解答法律问题，为购房者重点解读购房相关法律政策，介绍常见的“虚假宣传”“价格陷阱”“长收短付”等购房、租房套路并明确房屋买卖、租赁以及与房屋中介签订合同时的注意事项；为房地产企业提出合规治理的司法建议，实现普法内容与群众、企业关心的热点难点问题“同频同步”。

原文链接：

https://ep.ycwb.com/epaper/ycwb/html/2023-09/28/content_5_603861.htm