南沙法院高质效审理商品房预售合同纠纷案件

2016年1月至9月，南沙法院房产庭共接收案件1267件，结案983件，分别同比增长60.4%，138%，呈现出区内房产类型纠纷增长速度快、数据规模大的特点。面对案多人少的压力，南沙法院房产庭积极开展有效措施，高效审理商品房预售纠纷案件。

一、确立基本原则，积极主动开展工作，维护区域稳定

针对商品房预售合同纠纷处理不好容易激化矛盾、引发群体性事件的特点，房产庭确立“注重利益平衡，维护市场秩序”的基本审判原则，坚守既保护当事人合法权益，平衡开发商、购房者之间的利益，又依法促进公平交易和市场健康发展，顺利审结了包括中惠璧珑湾、万科府前花园、碧桂园天玺湾在内的多批具有重大影响的楼盘系列纠纷案件，及时化解案件背后潜在的大量矛盾。如，在创鸿嘉园逾期交楼系列案中，因开发商资金链断裂构成违约，购房者情绪激动，多次信访，群体性事件一触即发，我院在诉讼过程中主动、积极配合区委、区府工作，共同采取措施，促成开发商与392户购房者最终达成调解协议，切实保护交易安全，维护地方社会和谐稳定。

二、坚持能动司法，不断创新工作方法，提升审判质效

一是实行专人牵头办理制度。根据每位法官的存案情况、业务特长合理调配案件，充分挖掘每位法官的潜力，发挥个人的优点。对每一个楼盘的系列案件，均由一名法官负责牵头，解决案件的共性问题，再由各经办法官包案到人，解决具体案件的个性问题，通过分工协助的方式，同类案件的平均办结周期由四个月缩短至两个半月，实现高效审结。二是开启类型化案件精审模式。通过总结、归纳同类案件中的关键事实、法律要素，梳理整合审理思路，分析和把握案件的规律和特点，形成经验积累，开启案件“精审精判”的专业化模式，为后续审理同类型案件时快速、准确抓住主要矛盾，稳妥、高效审结提供经验借鉴。三是学习、实践并重，同步提升法官司法能力和办案质量。通过法官会商，召开庭务会议，参与理论调研，评查发改案件，撰写案例分析等方式，加强对新政策、新规定的学习、研读，在解决好法律适用问题的基础上对新类型案件大胆作出判决，统一案件审理理念、裁判尺度，督促法官全面做好案件审理工作，充分发挥司法导向作用。三年来，商品房预售合同纠纷案件的上诉维持率达96%，撰写的《黎永昌、程聪诉广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷案》在第二届全国青年法官优秀案例评选活动中荣获特等奖。

三、构建联动格局，多管齐下化解矛盾，彻底定纷止争

一是建立部门联动、内外联动的工作网络。强化与立案庭的沟通协作，动立案信访到案件审结全程做好矛盾的预防、排查和化解工作；加强与区房地产协会26家成员单位、区建设局、房管局等相关行政部门的交流，探索建立长效的沟通机制与共同化解纠纷机制；积极争取地方党委、政府对法院工作的支持，主动邀请人大代表、联合诉前联调机构、组织房地产主管部门提前介入，做好当事人疏导工作，防止发生闹访事件。二是注重调判结合，每案必调，确保矛盾化解。在审理同一楼盘的系列案时，按照“调解优先、调判结合”的原则，选取有代表性的购房者进行沟通协调，通过“以点带面、个案示范”的方法带动其他购房者，达到“调解一案，辐射一片”的效果；无法调解时，先行判决一两件有代表性的案件，待其他当事人对判决的预期基本明了，多数都在权衡利弊后主动选择以调撤方式结案，有效提升系列案的调解质效。三年来，我院先后成功调撤了包括广州市龙光置业有限公司逾期交楼系列案、南沙区大岗镇潭州房地产开发公司逾期办证系列案、广州合富投资有限公司逾期交楼系列案在内的案件909件，无一上诉，做到案结事了。三是积极发出司法建议，提高矛盾化解的主动性、前瞻性和预防性。梳理案件审理中发现的问题，向有关单位或部门发出针对性、可行性强的司法建议，从根本上推动解决问题。三年来，我院共发出针对该类纠纷的司法建议10份，收到复函3份，回复率30%。如，向逸涛雅苑房地产开发公司逾期交楼的问题发出三份纠纷风险防控建议，帮助公司堵塞漏洞、完善管理，达到法律效果、社会效果的统一。