“炒房客”拖欠物业费现象问题分析

随着城市化的推进，众多购房者选择房产作为投资对象。伴随期房逐步交楼，物业费拖欠纠纷开始显现，并有增多趋势。南沙法院2013年全年受理此类案件16件，2014年全年受理36件，2015年仅第一季度已受理43件。经审理发现，其中60%以上被告为外地购房者。随着在建住宅小区的交付，物业服务纠纷将有增多趋势，亟待重视。

一、拖欠物业费纠纷特点

1.被告多为外地业主，联系困难。物 业纠纷案件，多因业主不交物业费而被物业公司起诉支付物业费。在新开发区域置业的购房者，很大一部分比例是未在当地居住的外地者，其中不乏较大比例的炒房 客，其购房主要目的是用来投资，与物业公司联系较少。留存在物业公司的是身份证地址，往往与业主经常居住地不一致，留存的通讯工具较难连通。一旦业主被起 诉，寻找业主是一个难题。

2.涉诉金额较小。涉案物业费金额相对较小，少则一千多，多则一万多元，绝大部分是四五千元，与价值上百万的房产相比，涉诉金额较小。在被告下落不明的情况下，财产的执行将面临拍卖房产的尴尬难题。

3.业主与物业公司冲突激烈。物业公司与业主的涉诉事宜往往涉及业主的共性问题，在起诉时，物业公司往往将小区内拖欠物业费的业主一并起诉，从单个纠纷变为群体纠纷，一定程度上使得业主与物业公司的矛盾更加尖锐。在2013年至今已审结的66件案中，9件是调解结案，调解率13.6%，调解难度较大，业主与物业公司矛盾激烈。

二、物业服务纠纷增多的原因

1.业主方存在认识错误，造成对抗。部分业主对法律认识不深，认为物业公司与开发商混为一体，以房屋存在质量问题而拒交物业费，将开发商的责任错转嫁给物业公司；部分业主以物业服务存在瑕疵，未达到其理想要求拒交物业费；部分业主认为自己并未居住，没有受益故无需支付物业费。

2.物业公司方滥用优势地位，忽视业主权利。部分物业公司为方便管理，擅自侵犯业主权利。如为收取公摊费，对拒交费用的业主采取拆卸水表等极端方式，侵犯业主合法权益。部分物业公司片面追求短期利益，如为降低运营成本减少小区公用设备维修频率。未经业主同意擅自出租共用资源牟取私利，置业主利益不顾，引起纠纷。

3.居中调解机构缺乏，造成沟通不畅。物业服务概念宽泛，涵盖了安保、服务、管理等内容，其中的模糊地带容易引发争议。如安保水平需达到何种程度，因合同并无明确约定，没有双方信任的第三方居中调解，双方较难达成一致，易产生矛盾。

4.司法救济渠道成本低廉，成效明显。物业公司若通过发函、上门找业主等商谈方式主张物业费，所耗成本要高于诉讼方式。所以，多数物业公司在不能按时收取物业费后，不积极催讨，而是直接寻求诉讼途径解决。

三、相关的建议

为此，南沙法院建议 ：

一是关口前移，发挥诉前联调优势。在诉讼过程中，大多当事人表示并非故意拖欠物业费，而是基于激愤或与物业公司沟通不畅而拒交。建议组织诉前联调，充分调动街道办和司法调解员等调解力量，为双方提供交流平台，将纠纷化解于诉前。降低物业公司的诉讼成本，减轻涉诉双方诉累。

二是动态调整，不断完善物业服务协议。建议在签订物业服务协议时，明确约定双方纠纷时的联系方式、地址，并以之作为应诉送达地址，以确保纠纷及时解决。同时，约定物业服务内容动态调整机制，即当业主、物业公司对物业服务标准理解不一致时，通过该修改机制尽快厘清权责。

三是搭建平台，组建业主委员会。当小区收楼入住达到组建业主委员会标准时，由房管部门等单位进行业务指导，及时引导业主组建业委会，由业委会维护业主的合法权利。同时，业委会可以成为业主与物业公司的对话平台，通过沟通化解矛盾。

四是诚信履约，探索守信激励机制。引 入第三方监督，促使物业公司运作公开透明，减少纠纷。对于拖欠物业服务费的业主，制定规章，限制其进入业委会。同时要求欠费业主必须先交所欠管理费、利息 及法律费用后才可将房屋进行转售或出租。公开履约不诚信行为，构建失信惩戒制度，形成“一处失信，处处受制”的外部环境，营造守信的社会氛围。

五是传播法治理念，提高当事人法律风险防范意识。通过社区普法宣传、举办专题讲座、法官说法等形式，邀请物业公司、业主到场，以真实案例为蓝本，加深当事人对法律的认识，引导双方理性维权。